Invirtiendo en ladrillos en Peronia

En un entorno donde la extrema volatilidad siempre ha sido la norma, los argentinos nos hemos sabido adaptar -tal vez darwinianamente- a este cambiante contexto. Tal es así, que hemos desarrollado hábitos de inversión absolutamente atípicos, generalmente defensivos. 

En este caso, analizaremos una de las inversiones estrella de Peronia, el ladrillo, que parecería no tener el mejor panorama a futuro. Al menos en el corto plazo. 

Rentabilidad de los alquileres en mínimos históricos
Para analizar el atractivo de las inversiones en ladrillos, tal vez el primer indicador a revisar es la rentabilidad de los alquileres. Obviamente, no es la única manera de monetizar un diferencial en dicha industria, pero sí es una de las más relevantes. 

En concreto, cuando revisamos los números, vemos que la rentabilidad de alquilar un departamento en CABA -por ejemplo- ha caído dramáticamente durante los últimos años. 


Aclaración: la rentabilidad se calcula como “Precio alquiler(x12)/Precio inmueble”. O sea, lo que miramos es la rentabilidad anual del alquiler de la propiedad.En concreto, el atractivo de esta inversión está siendo cada vez menor, y eso tiene origen en dos factores, básicamente: 

• El descalce de monedas: En caso de que seamos propietarios, nuestra monetización de activo se daría mediante el alquiler de la propiedad. La norma es cobrar el alquiler en moneda local, o sea, en pesos argentinos. El asunto es que nuestra propiedad se encuentra valuada en moneda extranjera, o sea, en dólares. Eso, en un entorno donde nuestra moneda se desvaloriza de manera acelerada, hace que el alquiler que cobramos vaya perdiendo peso frente al tamaño relativo del valor de nuestra propiedad. Así es que la rentabilidad ha ido cayendo sobremanera, particularmente en 2018, como se observa gráficamente. 

• La recesión: Reforzando el efecto anterior, generalmente cuando ocurren grandes devaluaciones, también tienen lugar episodios recesivos en la economía. Los mismos, a su vez, dificultan la posibilidad del dueño del inmueble de trasladar perfectamente la devaluación al precio del alquiler para no ver como su rentabilidad se comprime. De hecho, eso es lo que ha ocurrido. Los alquileres han aumentado un 33% en lo que va del año, mientras que la inflación ha superado el 40%. Es que los alquileres se terminan moviendo más en línea con los salarios que con la inflación o el tipo de cambio. A veces esas cifras coinciden; otras no, como ha ocurrido en 2018. 

Inmuebles como reserva de valor
Dado que la inversión en propiedades también puede tomarse como una inversión “defensiva” de los embates que sufren los activos financieros de la economía (pesos, depósitos a plazo fijo, LEBAC, etc), también resulta necesario revisar la capacidad de “conservar” valor de estos activos, de manera pasiva. Con esto me refiero a la evolución del m2, independientemente de si se alquila o no el inmueble. 

Es que, en un contexto donde nos han confiscado los depósitos en reiteradas oportunidades, y se le han tenido que quitar 13 ceros a la moneda, los argentinos nos hemos acostumbrado –racionalmente- a sobreponderar inversiones más “tangibles” y/o fuera de las garras del flagelo inflacionario, como el atesoramiento de billetes foráneos, o directamente la compra de departamentos. 

De hecho, resulta hasta trivialmente predecible que los argentinos estemos encabezando algunos rankings sobre tenencia de departamentos en Miami. En concreto, de acuerdo a un relevamiento de inversores en Real Estate, durante el primer semestre de 2018, el 14% de las compras totales de inmuebles en Miami fue realizado por argentinos. 

Volviendo un poco, lo cierto es que la compra de departamentos ha sido una buena inversión, al menos hasta 2018. Miremos los números. 



En concreto, entre principios de 2014 y noviembre 2018, el precio promedio de m2 en CABA subió un 15%. Un número no tan alentador, pero tampoco malo. 

Además, si le sumamos una rentabilidad promedio anual por alquileres del 4,5% (promedio), entonces resulta prudente asegurar que ha sido una inversión conservadora, pero sólidamente rendidora.